【东莞】半壁江山失守 东莞本土房企销售份额降至48%

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    半壁江山失守 东莞本土房企销售份额降至48%

东莞房地产市场，正在发生一些深刻的变化。

2009年，本土开发商丢掉了坐拥多年的年度销售冠军宝座。2010-2011年，在商品房销售金额年度top10榜单中本土开发商所夺得的席位都只有3个。

如今，本土开发商的危机再度深化。

据研究机构统计，今年前11月，东莞商品房销售金额top10排行榜中，本土开发商依旧只争到3个席位，并且最前的座次更是被史无前例地甩到了第5名。

更重要的是，从整个东莞商品房市场来看，本土开发商已经丢掉了过半的江山。去年，本土开发商的市场占有率仍维持63%，但是今年前11月的数据显示，这一比重已经骤降到48%，东莞52%的市场已经被外来开发商所鲸吞蚕食了。

“王朝更迭”，另一个时代开始了。

在1999年东莞房改以后，本土开发商接过以香港为主的境外财团的接力棒，继楼市的“港元战国时代”之后开创了十多年的“本地虎时代”。

如今，外来开发商在东莞攻城拔寨，将这一魔力棒“巧取豪夺”，东莞房地产进入“过江龙时代”。

近几年，一向安土重迁的本土开发商被迫背井离乡，异地开发，不过目前的收获并不多。

“本地虎时代”结束

据东莞中原地产研究中心统计，前11个月，外来开发商商品房销售金额占全市的比重达到52.34%，本土开发商仅为47.66%。去年，本土开发商的市场占有率还维持在62.90%。

这意味着，东莞本土开发商丢掉了半壁江山，失去了主导地位，“本地虎时代”结束了。

这一变化从东莞商品房销售金额top10榜单中也能得到印证。据东莞中原的数据，前11月，进入全市前十的只有3家本土开发商，分别是光大、富盈和丰泰，其余均是外来开发商。

而本土开发商的排名也排于中后位置，分别以16.06亿元、14.95亿元、14.56亿元分别排第5、6、7名。而排名前四的分别是万科、中信、万达以及和记黄埔。

更加值得注意的是，把今年最牛的3家本土开发商的销售金额累计加起来，仍不及万科一家，仅为万科在东莞销售金额的73%。前11月，光大、富盈、丰泰3家合计商品房销售金额为45.57亿元，市场占有率合计8.85%，而排名榜首的万科在东莞销售金额高达62.04亿元，市场占有率高达12.02%。

冰冻三尺非一日之寒。这种“王朝更替”的迹象在3年前已经初现端倪，只不过今天已经彻底完成了而已。

2009年，万科力压东莞本土开发商龙头光大，夺得了商品房年度销售金额冠军的宝座，并且蝉联至今。丢掉销售冠军之后，次年，本土开发商在top10榜单中也失去了多数派的地位。2009年，本土开发商仍占据10个席位中的7个，占绝对优势。到了2010年，突然间就只剩下3个，这种少数派处境持续至今。

当然，今天的形势更加严峻了。从前11月的数据来看，本土开发商在整个东莞市场中的占有率已经跌破了50%，降低到47.66%，在东莞商品房市场彻底失去了主导地位。

东莞房地产市场起步于20世纪80年代末，在最初的10年，是以香港为代表的境外财团的天下，本土开发商处于少年时期，这个时代被业界称为“港元战国时代”。1997年亚洲金融危机爆发之后，境外资金纷纷撤出东莞，经过两年的“冰天雪地”，东莞1999年迎来房改，当年，积蓄多年实力的本土开发商一涌而起，接过境外财团的魔力棒，开创了本土开发商主导的房地产时代，不妨将这一阶段称为“本地虎时代”。

如果说1999-2011年是“本地虎时代”，那么，今年可以称作“过江龙时代”的开局，以此说明外来开发商已经主导了东莞市场。“城头变幻大王旗”，东莞房地产市场已经进入了一个新的发展时期。

东莞房地产业协会秘书长陈骏良说：“市场被外来大集团、上市公司占据，这是大趋势，目前这种市场格局早就预料到了。再过几年，本土开发商就挤不进前十了。你看香港，不就是几个大的上市公司霸占了市场吗？”

变局始于土地市场

变局何来？

随着房地产业的发展以及一线城市调控的加码，东莞这个平稳发展的房地产市场受到了深系、广系开发商为代表的外地开发商的青睐。

深圳面积小，随着房地产发展趋于饱和，强大起来的开发商被掀起了外拓的浪潮。东莞与深圳接壤，地缘相近，2003年，金地、富通拉开了鹏城地产商北进东莞的序幕，次年，万科也在东莞拿下第一个房地产项目，此后，佳兆业、益田、深圳建设、沿海地产、深国投、中熙地产、信义地产、大中华地产、深业地产、长城地产等诸多大大小小的深系开发商纷纷挥师东莞，瓜分东莞本土开发商的天下。

近年，随着一线城市调控日益加码，东莞这个二三城市成为房地产发展的绿洲，东莞楼市受到了广佛等广系地产商的追捧。

2009年8月，碧桂园拍下大朗地块，成为广系地产商进军东莞的开路先锋。此后，保利、恒大、钜隆、敏捷等实力房企也纷纷在东莞开疆辟壤。

随着外来资金的涌入，东莞土地更显稀缺，地价与日俱增。不过，据陈骏良看来，房价跟不上地价的涨幅，再加上建安、管理等成本增加，东莞房地产业开发的利润呈现下降态势，本土开发商拿地的积极性变弱。

当然，就算本土开发商想拿地，也不如之前那么顺利了。之前，本土开发商开发所用到的土地，不少是早期通过协议出让的方式所取得，这些年只是在“啃老”而已。如今，土地一般通过公开的招拍挂程序进行出让。东莞本土开发商与外来一线房企相比，实力相差悬殊，在土地市场上抢项目自然处于下风，项目少了，市场份额自然就降低了。

瑞峰置业副总经理翟志球说，这几年，在土地招拍挂市场，外来开发商逐渐占据主导地位，一些规模较大、素质较高的地块往往为外地开发商所斩获，现在土地市场的格局已经传到商品房市场，会影响到今年及未来几年开发商市场份额。

本土开发商背井离乡

“本地虎时代”与“过江龙时代”的更替并非只是文字游戏，是实实在在的市场格局调整和企业生存处境变化。

“过江龙时代”的到来，说明外来开发商已经喧宾夺主，东莞这个本土开发商一向眷恋的故乡已经变得不再熟悉，而变成了他人的乐土。

为了谋求生存发展，一向安土重迁的本土开发商被迫背井离乡，异地开发，寻找“第二故乡”。

尽管早在10年前有一些东莞商人投资外地房地产项目，但并不成规模，东莞本土开发商异地开发在最近几年才较为常见，如今也并没有太多收获，可以说还处于试水阶段。

东莞中原市场研究部高级研究员韦天使说：“东莞本地开发商进军外地市场，更多是选择广东省内的其它中小城市，以及周边湖南、广西、海南的部分二三线城市，试探性的点式布局居多。虽然也有一些大盘或城市综合体在稳步推进，但是还没有一个非常成熟的开发模式与品牌输出，对集团的业绩贡献还较少。”

本土开发商异地开发力度较大的最近几年，恰恰是其在东莞本土市场逐渐边缘化的几年。合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺说：“为了找口饭吃，本土开发商必须往外走了。”

本土房企错失扩张良机

从本土与外来对比的视角来观察东莞本土房地产企业，还会凸显这么一个问题：为什么东莞没有全国性的房地产品牌？

东莞无法跟深圳、广州、北京、上海相比，但有条件跟顺德、中山相提并论，它们三者同为“华南四小虎”成员，并且东莞的经济实力还远胜顺德、中山，但是顺德、中山分别出现了碧桂园、雅居乐这两个全国性的房地产品牌，但东莞却没有。

对此，翟志球说，这种状况不仅局限在房地产领域，在制造业领域也一样，珠三角兄弟城市拥有美的、格力、科龙等“一轮轮明月”，但是东莞却只有“满天的星星”。

他说：“这可能跟莞商的经营思路有关系。东莞大多企业主没有霸业的心思，只是默默地做、细细地耕耘，攻势没有这么猛，一句话，就是太实在了。比如说，一个公司要在多少年之前做到多大，占据多少市场份额，布局多少城市，什么时候要上市，有这种战略设计的公司在东莞真的很少见。”

东莞房企对上市似乎并不“感冒”，而不上市，不利用资本市场的杠杆效应，想要全国扩张，成为全国性的品牌，资金实力上是跟不上的。

在今年的莞商大会前夕，唯美集团马可波罗瓷砖董事长兼总裁黄建平说，大多数东莞商人崛起于当地，宁可深度挖掘东莞本地的资源，多样化发展，也不太愿意走出东莞。在改革开放的前10年，莞商真正发挥了“敢为人先”的创新精神，但发展到了最近10年，很多莞商小富即安，未必真正“敢为人先”了，导致错失了二次、三次创业。

陈骏良曾经多年从事一线的房地产开发工作，并与东莞各房企老板或负责人相当熟稔。他说：“如果东莞好做的话，谁愿意大老远跑到外地去呢？”

某东莞本土标杆房企秉承的宗旨是“扎根东莞，造福一方”。某东莞本土老牌房企老板2008年接受媒体采访时说：“只要这些年轻人不嫌弃我，不认为我老，我就照常工作，但我工作一定不给自己压力，我从2000年后不管经营。现在的经营是在平稳之中略有进步，这是我最大的放心。”

韦天使分析，东莞的本土开发商有一种稳重的特质，风险控制意识十分浓烈，对大刀阔斧跨越式的发展心存疑虑，而在一些外来文化影响大的地方，开拓性的氛围浓郁，企业主创业之初就尝到诸多甜头，更容易铸造风险偏好型的意识，在过去房地产业发展壮大的初期，自然更加敢于在全国范围内开疆拓土。

有业内人士称，同样一笔资金，有些地方的开发商可能敢冒险撬动3个项目，但是东莞的本土开发商可能就只做1个项目。风险控制严格，让东莞的开发商发展更加稳健，但相对应的，走出去也同样慢了一步。

　　韦天使说，现在，地价高，房地产监管和调控相当严厉，房企再去全国布局，已经错过了黄金时期。在房改后的最初黄金十年，适逢土地市场管理宽松，低价拿地、囤地、圈地成为趋势，并且对自有资金的要求也不高，房企上市也容易，于是英雄起于草莽，如今的地产巨鳄大多是这样壮大的。而目前这些前提条件都已经消失，现在全国布局需要付出的代价已经今非昔比。

记者 曾德军 来源南方日报)